חוזה

חוזה מכירת דירה

אתר חוזה מציע שירותים משפטיים בנושא חוזה מכירת דירה

אתר חוזה מציע לגולשים את מכלול השירותים בתחום חוזה מכירת דירה לרבות:

• ייעוץ בנושא עריכת ואכיפת חוזה מכירת דירה
• מתן מענה מקצועי בנושאים הקשורים עם חוזה מכירת דירה
• ייצוג בהליכים מול צדדים שונים לחוזה מכירת דירה
• ייצוג בתביעת פיצויים בגין הפרת חוזה מכירת דירה

לייעוץ משפטי מקצועי בקשר עם חוזה מכירת דירה חייג/י: 03-6001112

חוזה מכירת דירה

במאמר פירוט וסקירה אודות ההליכים החוזיים בעת ביצוע עסקה במקרקעין. דגשים חשובים בעריכת חוזה מכירת דירה, כוחו המחייב של זיכרון דברים, חשיבותה של הערת אזהרה, מיסים המוטלים על עסקת מכר, הסדר תשלומים המקובל בחוזים אלו ועוד.

עו"ד אורית ג'קמן, צוות האתר

חוזה מכירת דירה - כללי

חוזים העוסקים בקנייה ומכירת דירה הינם בעלי משמעות כלכלית רבה. בקניית דירה מושקע הון ואמוציות רבות, ולכן קיימת חשיבות רבה לעריכת חוזה מכירת דירה מקיף ויסודי שיעלה על הכתב את הסכמותיהם של הצדדים, תנאי התשלום ופרטי העסקה. חוזים אלה מכילים הוראות חשובות וחיוניות, וההמלצה הגורפת היא לערוך חוזה מכר אצל עורך דין המתמחה במקרקעין, בכדי למנוע עוגמת נפש ששווייה הכלכלי רב.

להלן מספר דגשים בעריכת חוזה מכירת דירה:

זיכרון דברים

זיכרון דברים הנו מסמך הנערך בטרם חתימה על חוזה המכר, ומהווה מסמך משפטי מחייב. חתימת הצדדים על זיכרון הדברים מעידה על רצינות כוונותיהם להתקשר בחוזה מכר ותוקפו לא נופל מכל חוזה מחייב אחר. מכאן, שאין לחתום על זיכרון דברים, בטרם לובנו כל הבעיות ובוררו ונבדקו הסוגיות המהותיות בעסקה. הדברים אמורים בייחוד באשר לרכישת דירה. על הקונה להקדים ולבדוק בלשכת רישום המקרקעין האם זכויותיו של המוכר בדירה אינן מעוקלות, האם רובץ עליהן עיקול, האם קיימת הערת אזהרה לטובת קונה אחר וכו'. רק לאחר כל הבדיקות ההכרחיות האמורות, ולאחר שהוברר, בלי הסתייגויות, שהדירה פנויה משעבודים ושייכת למוכר, והצדדים הגיעו להבנות בנוגע לפרטי הרכישה, ניתן יהא לחתום על זיכרון דברים, ואז קצרה הדרך לחתימה על חוזה המכר, בכדי לעגן באופן סופי ומוחלט את הסכמות הצדדים ולשקף את התחייבויות הצדדים על פיו.

הערת אזהרה

חוזים למכירה וקניית דירה צריכים לכלול סעיף לפיו, בהינתן סכום מסוים של כסף על חשבון הנכס (בדרך כלל מדובר בסכום התחלתי), תירשם לטובת הקונה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או לחילופין ברשם המשכונות (במידה והדירה אינה רשומה בטאבו אלא שייכת למנהל מקרקעי ישראל או לחברה משכנת - לרוב במושבים). רישום הערת אזהרה הנו שלב חיוני וחשוב ויש לבצעו ללא עיכובים. רישומה של הערת אזהרה מגן על הקונה מפני ביצוע עסקאות מכירה נוגדות ומבטיח את המשכיות העסקה אשר בסיומה יהא הבעלים של הנכס.

מיסים המוטלים על ביצוע עסקה במקרקעין

מכירת דירה ורכישתה הינן עסקאות החייבות בתשלום מיסים המוטלים על ביצוע עסקה במקרקעין. עם זאת ישנם פטורים מסוימים ממיסוי, אשר בהתקיימם, יהא פטור המוכר/הקונה, לפי העניין, מתשלום מס. חובות המיסוי חלות הן על המוכר והן על הקונה: מס שבח ומס מכירה מוטלים על מוכר הדירה, אלא אם חל אחד הפטורים בעניינו. מס רכישה, מוטל, כפי שרומז שמו, על הקונה, ותשלומו מתבצע על פי מדרגות מס הקבועות בחוק ובתקנות.

על הצדדים לחוזה המכירנ להגיש הצהרה בדבר עסקת המכר, בצירוף חוזה המכר, למשרדי מיסוי מקרקעין בתוך שלושים ימים ממועד החתימה על חוזה רכישת ומכירת הדירה. כמו כן, עומדת בפני הצדדים האפשרות לערוך שומה עצמית, להעריך את שווי הנכס, ולשלוח הצהרה, בצירוף תשלום השומה, למשרדי מיסוי מקרקעין.

היטל השבחה הנו היטל המוטל על ידי העירייה או הרשות המקומית, ומוטל על ביצוע עסקת מכר מקרקעין, ויחול אך כאשר הרשות הגדילה, או מתעדת להגדיל, את זכויות הבנייה של הנכס נשוא חוזה המכר. ככלל, במידה והתוכנית להגדלת אחוזי הבנייה אושרה בטרם חתימה על חוזה המכר, יחול ההיטל על המוכר, ולהיפך, כאשר אושרה התוכנית לאחר חתימה על חוזה המכר, יחול ההיטל על הקונה.

כמו כן, על המוכר להציג אישור מהעירייה או הרשות המקומית, בדבר תשלום ארנונה ומים, המעידים על סגירת חובותיו ברשות המקומית.

הסדר התשלומים

ככלל, חוזים משקפים את רצון הצדדים, והלה חופשיים לקבוע את הסדרי התשלומים כראות עיניהם ועל פי יכולתם הכלכלית. עם זאת, בעריכת חוזה מכר, מקובל לחלק את מלוא מחיר הנכס למספר תשלומים, כאשר התשלום הראשון מתבצע בעת החתימה על חוזה מכירת דירה, ועומד על כ-10% מסה"כ התשלום (כנגד רישום הערת אזהרה לטובת הקונה), והתשלום האחרון נשמר בנאמנות אצל עורך הדין, עד לסיומם של ההליכים והמצאת האישורים הנדרשים לצורך העברת הבעלות על שם הקונה.

----------------------------------------------------------

קריאה נוספת:

- מדריך לרכישת דירה באתר הממשלתי >>