האם חוזה בלעדיות עם מתווך ניתן לביטול?

כאשר בעלים של נכס מסוים (ברוב המוחלט של המקרים – דירה) מעוניינים למכור אותו, ולשם כך נעזרים במתווך, ניתן לחתום עמו על "חוזה בלעדיות" – שקובע שרק המתווך הספציפי הזה רשאי למכור את אותו הנכס.

מאמר זה יעסוק, בין היתר, בשאלה האם חוזה בלעדיות עם מתווך ניתן לביטול.

בלעדיות עם מתווך – מה זה אומר בפועל?

כאמור, בלעדיות עם מתווך פירושה שרק המתווך שנבחר רשאי למכור את הנכס הרלוונטי.

למעשה, בקיומה של בלעדיות עם מתווך, גם הבעלים של הנכס לא יכולים למכור אותו, וכן אין לפרסם את דבר המכירה באינטרנט.

כאמור, ברוב המקרים, הנכס הרלוונטי הוא דירה. כשנקבעת בלעדיות, מציג המתווך לבעלים דרכים לארגון וסידור הדירה, באופן שיעורר את רצון האנשים לקנות אותה.

המתווך גם מחשב את שווי הדירה, ולפיכך יודע אילו אנשים צפויים להיות הקונים הפוטנציאליים שלה.

עקב כך, הוא יכול להציע את הדירה גם לאנשים שיש לו היכרות מוקדמת איתם. כמו כן, הוא מחויב לפרסם את דבר המכירה בכמה אמצעי מדיה (אך כאמור, רק הוא יכול לעשות זאת). יש לציין, שתקופת הבלעדיות מוגבלת בזמן – והיא יכולה להימשך, לכל היותר, חצי שנה.

יתרונותיה של הבלעדיות

לחוזה בלעדיות עם מתווך יתרונות רבים, ובהם:

• למתווך ידע וכן ניסיון רב כיצד לנהל מו"מ באופן נכון שבסופו של דבר יגרום ביתר קלות לקונה פוטנציאלי לרצות ולרכוש את הדירה – מה שהופך את העסקה למהירה הרבה יותר.
• כאמור, בלעדיות מונעת ממתווכים אחרים למכור את אותה הדירה, ולכן המתווך יכול "להרגיש בנוח" ולשתף מתווכים אחרים בעניין מכירת הדירה וכן בשווי הדירה – ואם במאגר הקונים של אותם מתווכים יש קונים פוטנציאליים לדירה, ניתן לקשר ביניהם לבין המתווך.
• הבלעדיות גורמת למתווך לעשות את כל מאמציו ולהשקיע את כל משאביו כדי למכור את הדירה. גם עקב כך, העסקה הופכת למהירה הרבה יותר.

מתי וכיצד ניתן לבטל חוזה בלעדיות עם מתווך?

אמנם, מקריאת שתי המילים המרכיבות את המונח "חוזה בלעדיות", יכול להיווצר הרושם שמדובר בדבר שלא ניתן לבטלו בשום דרך. ואולם, הדבר אינו נכון. חוזה בלעדיות עם מתווך ניתן לביטול. יש להדגיש, שלא כל סיבה מצד הבעלים לביטול חוזה הבלעדיות עם המתווך היא מוצדקת.

ניתן לבטל חוזה בלעדיות עם מתווך, אם, למשל, לדעת הבעלים, המתווך לא פועל כנדרש כדי לשווק את הנכס. סיבה נוספת שיכולה להצדיק את ביטול החוזה היא הפרת החוזה ע"י המתווך. הוא יכול (באופן תיאורטי, כמובן) להפר חוזה ב-2 דרכים:

• הפרה רגילה: המתווך פועל בניגוד למה שנקבע בחוזה הבלעדיות, או נמנע מלעשות פעולה שהתחייב לבצע בחוזה זה. אם כך הדבר, על הבעלים לתת למתווך זמן סביר לתיקון ההפרה, ואם המתווך לא מנצל זמן זה – ניתן לדרוש את ביטול חוזה הבלעדיות.
• הפרה יסודית: הפרה שהוגדרה כיסודית הן ע"י הבעלים והן ע"י המתווך, או הפרה שלו האדם הסביר היה יודע מראש על קיומה – הוא לא היה חותם על החוזה. כשההפרה היא יסודית, הבעלים יכולים לדרוש באופן מידי את ביטול חוזה הבלעדיות.

יש לציין, שחשוב שבעלים המעוניינים לבטל חוזה בלעדיות עם מתווך, יפנו לעו"ד, שיקרא באופן מעמיק את חוזה הבלעדיות, ויבחן האם עקב התנהגות המתווך, אכן ניתן לבטלו.

לסיכום, חוזה בלעדיות עם מתווך קובע שמתווך ספציפי הוא האדם היחיד שרשאי למכור נכס ספציפי. תקופת בלעדיות יכולה להימשך, לכל היותר, חצי שנה. עקב ניסיונו, יודע המתווך כיצד לנהל מו"מ באופן שיגרום ביתר קלות לקונה פוטנציאלי לרצות ולרכוש את הנכס.

בנוסף, הבלעדיות גורמת למתווך לעשות את כל מאמציו ולהשקיע את כל משאביו כדי למכור את הנכס. חוזה בלעדיות עם מתווך ניתן לביטול, אם למשל, הבעלים חושבים שהמתווך לא פועל כראוי כדי לשווק את הנכס, או אם המתווך מפר את החוזה.