האם אפשר לבטל חוזה שכירות?

חוזה שכירות הינו חוזה מחייב לכל דבר ועניין. החוזה מעגן את התחייבויות הצדדים מבחינה משפטית, והפרת החוזה מזכה את המפר בסעדים שונים.

את התנאים לביטול חוזה קובע חוק החוזים – תרופות בשל הפרת חוזה, ומסדיר גם את הסעדים הניתנים במקרה זה. באילו מקרים ניתן לבטל חוזה שכירות ומה משמעות הביטול? כל זאת ועוד במאמר שלפניכם.

באילו מקרים ניתן לבטל חוזה שכירות?

קיימים שלושה מקרים שעשויים להקים עילה לביטול חוזה שכירות:

1. בהתקיים סעיף בחוזה המאפשר יציאה מחוזה השכירות – שוכר או משכיר רשאים לבטל את חוזה השכירות גם כשלא התרחשה הפרה, במקרה בו החוזה כולל מראש תנאי המאפשר יציאה מהחוזה.
2. ביטול חוזה עקב פגם שנפל בכריתת החוזה – פגם בכריתת חוזה כולל מקרים בהם החוזה נחתם עקב טעות והטעיה של אחד הצדדים, או במקרה של כריתת חוזה עקב כפיה או עושק. במקרה של טעות והטעיה, חלה על הצדדים חובת גילוי בנוגע לעובדות מסוימות, שכן במידה והפרו את חובת הגילוי, עשויים להיחשב כמי שהטעו את הצד השני.
3. ביטול חוזה עקב הפרתו – כאשר מדובר בהפרת תנאי בחוזה, ניתן לבקש סעד של ביטול החוזה מביהמ"ש.

ביטול חוזה שכירות באופן חד צדדי

לשוכר או למשכיר תקום הזכות לביטול חוזה השכירות באופן חד צדדי במידה והצד השני לחוזה הפר את אחד או יותר מתנאי החוזה שנחתם.

ביטול חוזה השכירות מצד המשכיר – כאשר השוכר אינו עומד בתנאי השכירות שנקבעו בחוזה, רשאי המשכיר לבטל את החוזה באופן חד צדדי. לדוגמא, כאשר השוכר אינו משלם שכר דירה, חשבונות או תשלומים נוספים שהתחייב לשלם במסגרת החוזה.

חשוב לציין, כי גם במקרה בו השוכר מפר את תנאי השכירות, אין לבצע דין עצמי ולא ניתן לבצע פינוי שוכר באופן עצמאי על ידי הפעלת כוח או גרימת אי נוחות באופן שיאלץ את השוכר לפנות את הדירה.

ביטול חוזה השכירות מצד השוכר – כאשר המשכיר מפר תנאי מתנאי חוזה השכירות, לשוכר קמה עילה לביטול החוזה. לדוגמא, ביטול החוזה עקב ליקויים בדירה, כגון מצב בו מערכות המים והחשמל בדירה פגומות ואינן מטופלות על ידי המשכיר.

ביטול החוזה עשוי להתרחש במקרה של הפרה יסודית, וגם במקרה של הפרה שאינה יסודית. הפרה יסודית היא מצב בו מדובר בהפרה שניתן להניח לגביה שהאדם הסביר לא היה מסכים לחוזה השכירות במידה וראה את ההפרה ותוצאותיה. כלומר, כאשר התרחשה הפרה בוטה של החוזה. הפרה שאינה יסודית, תזכה את הנפר בביטול רק במידה ונתן למפר ארכה לקיום החוזה.

לצד האפשרות של הצדדים לבטל את החוזה במקרה של הפרה, חלות על הצדדים חובות נוספות: חובת הקטנת הנזק, וחובת תום הלב. חובת הקטנת הנזק מטילה על הצדדים חובה לפעול על מנת לצמצם ככל הניתן את הנזק שנגרם להם לאחר ההפרה שביצע הצד השני. חובת תום הלב, מטילה על הצדדים חובה לפעול בתום לב בכל הקשור למשא ומתן ובעת כריתת החוזה.

ביטול חוזה שכירות עקב ליקויים בדירה

בחלק מהמקרים, ליקויים בדירה עשויים להוות עלה מוצדקת לביטול החוזה מצידו של השוכר, שכן במידה וחוזה השכירות בין הצדדים אינו מכיל בתוכו את חובתו של המשכיר לטפל בליקויים בדירה, חוק השכירות והשאילה מטיל חובה שכזו על המשכיר.

לפיכך, במידה וקיימים בדירה ליקויים ההופכים את הדירה לבלתי ראויה למגורי אדם, והמשכיר אינו מטפל בהם למרות פניות חוזרות מצד השוכר לטיפול בליקויים, הדבר עשוי להוות הפרת חוזה, ביהמ"ש עשוי לבטל את חוזה השכירות ולפסול פיצויים עקב הנזקים שנגרמו.

ביטול חוזה שכירות לפני כניסה לדירה

ביטול חוזה שכירות לאחר שנחתם הוא בעייתי שכן החוזה הינו חוזה מחייב ובעל תוקף משפטי. למרות זאת וכפי שצוין קודם, ייתכן וביטול החוזה יתאפשר במקרה של פגם בכריתת חוזה.

במקרה בו השוכר מעוניין לבטל את חוזה השכירות לאחר חתימתו, וטרם כניסת השוכר לדירה, השוכר עשוי להיחשב כמי שהפר את החוזה. לפיכך, ההפרה תהיה כרוכה ככל הנראה בתשלום פיצויים למשכיר עבור הנזק שנגרם לו עקב הפרת החוזה.

גם במקרה בו המשכיר מעוניין לבטל את חוזה השכירות לאחר חתימתו וטרם הכניסה לדירה, קיימת בעייתיות רבה בביטול החוזה, והשוכר עשוי לבקש מבית המשפט סעד של אכיפת החוזה או תשלום פיצויים.

לסיכום, ביטול חוזה שכירות הוא אינו תמיד משימה פשוטה שכן כל מקרה לגופו ותלוי בנסיבות. לכן, במידה והנכם מעוניינים לבטל חוזה שכירות, יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי, על מנת לבצע קבלת החלטות מושכלת, בצורה המיטבית ביותר עבורכם.