האם כדאי לחתום על הסכם בלעדיות עם מתווך?

מתווך מגיע אליכם לדירה במטרה להציע את השירותים שלו. הוא מבהיר לכם "אל תדאגו, אם אתם לא מוכרים את הבית, אתם לא משלמים לי כלום". זה מרגיע אתכם לזמן מה, עד שאותו מתווך מוציא טופס לחתימה ומבקש מכם לחתום לו על הסכם בלעדיות.

מה המשמעות של הסכם בלעדיות, מה היתרונות ומה החסרונות? כל זה במאמר הבא.

מהו הסכם בלעדיות?

הסכם בלעדיות הוא הסכם בכתב שקובע שבתקופה שנקבעה על ידי הצדדים, רק המתווך שאיתו חתמתם על הסכם הבלעדיות רשאי למכור לכם את הדירה. המשמעות היא שממועד החתימה, לא תוכלו להתקשר עם מתווכים נוספים, לפרסם את הנכס באופן עצמאי או להתקשר עם לקוחות באופן פרטי.

לדוגמה, גם אם מספר ימים אחרי החתימה על הסכם הבלעדיות מגיע אליכם השכן ורוצה לקנות מכם את הדירה, עליכם להפסיק את ההתקשרות הישירה עם אותו שכן, ותצטרכו להפנות את השכן למתווך כדי שהמתווך יתחיל איתו את תהליך המשא ומתן.

חשוב להדגיש – הסכם זה הוא הסכם נוסף ונפרד להסכם ההתקשרות הסטנדרטי שהמתווך מחויב להחתים אתכם עליו על פי החוק.

מהי תקופת הבלעדיות המקסימלית?

על פי חוק המתווכים משנת 1996, אם מדובר בדירת מגורים, תקופת הבלעדיות המקסימלית היא שישה חודשים. לגבי שאר הנכסים (מחסנים, גלריות, משק חקלאיים, מגרשים וכיו"ב), התקופה המקסימלית היא 12 חודשים.

חובות של מתווך שעובד באופן בלעדי

על פי חוק המתווכים משנת 1996, על המתווך שעובד בבלעדיות לבצע שתי פעולות שיווק לפחות מבין הפעולות הקבועות בתקנות (פרסום בשלטים, בעיתון יומי, באמצעות דיוור ישיר ועוד)

היתרונות בעבודה מול מתווך שעובד באופן בלעדי

הרבה טועים לחשוב שבלעדיות טובה אך ורק למתווך ומשרתת אך ורק את האינטרסים שלו. זה לא נכון, ממספר סיבות:

תמריץ להשקעה – ברגע שהמתווך קיבל בלעדיות, הוא יודע שיש לו פרק זמן ארוך יחסית להגיע לתוצאה של מכירת הנכס במחיר המקסימלי. זה יעודד אותו להשקיע יותר בשיווק הנכס, לפרסם אותו ביותר ערוצי מדיה, וכל זה מבלי להיות לחוץ שהוא נמצא בתחרות עם מתווך אחר.

סדר וארגון בהצעות המחיר – כאשר כל הצעות המחיר נמצאות אצל מתווך אחד, יש לו יכולת לברור מבין ההצעות שמולו את ההצעה הטובה ביותר. הוא יוכל לבצע התמחרות בין מספר מציעים פוטנציאליים, מה שיביא לתועלת כלכלית לבעל הנכס. מצד שני, כאשר הצעות מחיר מפוזרות אצל מתווכים רבים, בעל הנכס יאלץ להתנהל בעצמו מול מספר רב של מתווכים מה שיביא לסרבול בהליכי המשא ומתן.

אחידות בשיווק הנכס – כאשר נכס אחד משווק אצל כמה מתווכים, כל אחד מהם יכול לשווק אותו במחיר אחר, לצלם אותו בצורה אחרת ולהציע אותו בדרך אחרת. זה משדר סיגנל ללקוחות פוטנציאליים שמדובר בבעל נכס שאינו רציני ואינו בשל לעסקה.

חסרונות בעבודה מול מתווך שעובד באופן בלעדי

החשש בעבודה מול מתווך שעובד באופן בלעדי היא שהמתווך לא עונה על הציפיות של בעל הנכס, כלומר, הוא לא משווק את הנכס בצורה נמרצת, הוא לא מנהל את המשא ומתן מול הקונים בצורה יעילה או שהוא לא מביא הצעות מחיר רציניות. כל זה יכול לפגוע בבעלי הנכס שמחכים למכור את הנכס שלהם במהירות וביעילות.

במצב כזה בעל הנכס בעל כורחו כבול למתווך ועליו יהיה להמתין עד לתום תקופת הבלעדיות כדי להחליף את המתווך באחר או לפעול באופן עצמאי למכירת הנכס.

החוק הנוכחי לא נותן מענה מלא לסוגיה זו, שכן הוא מאפשר ללקוח לבטל את תקופת הבלעדיות רק במצב מאוד חריג – לאחר שליש מתקופת הבלעדיות המוסכמת (לרוב, אחרי חודשיים) וכאשר עד לאותו מועד המתווך לא ביצע שתי פעולות שיווק. לכן, מראש ראוי לבחור מתווך מנוסה, מקצועי ורציני שילווה אתכם בעסקה החשובה בחייכם.