חוזה שכירות דירה

חוזה שכירות דירה הוא חוזה המעגן את התחייבויות המשכיר והשוכר, זה כלפי זה. טרם יחתמו הצדדים על החוזה, עליהם לוודא כי הוא כולל את כל הסעיפים הרלוונטיים, על מנת שיהיו מוגנים היטב, מבחינה משפטית.

אתר חוזה מציע שירותים משפטיים בנושא חוזה שכירות דירה

אתר חוזה מציע לגולשים את מכלול השירותים בתחום חוזה שכירות דירה לרבות:

• ייעוץ בנושא עריכת ואכיפת חוזה שכירות דירה
• מתן מענה מקצועי בנושא הפרות של חוזה שכירות דירה
• ייצוג בהליכים מול צדדים שונים לחוזה שכירות דירה
• ייצוג בתביעת פינוי שוכר בהתאם לחוזה שכירות דירה

לייעוץ משפטי מקצועי בקשר עם חוזה מכירת דירה חייג/י: 077-9974772

מהם אפוא הסעיפים שחשוב לכלול בחוזה שכירות דירה? ניתן לחלק את הסעיפים הללו לשלוש קטגוריות :

קטגוריה ראשונה: תקופת השכירות, פינוי מוקדם ואפשרות הארכה – הגדרת תקופת השכירות ומתן אפשרות של פינוי מוקדם, מטעם מי מהצדדים. כמו כן, התייחסות לאפשרות/העדר אפשרות של הארכת חוזה(1).

קטגוריה שנייה: מטרת השכירות, מצב הדירה ותכולתה – האם הדירה משמשת לעסק או למגורים, מה מצבה עם כניסת השוכר והאם יש בה תכולה, השייכת למשכיר.

קטגוריה שלישית: הפרת חוזה – יש להגדיר מהם סעיפי היסוד של החוזה, על מנת שאם יופרו, יוכל הצד שנפגע, לדרוש את ביטול החוזה באופן מיידי.

קטגוריה ראשונה – תקופת השכירות, פינוי מוקדם ואפשרות הארכה

יש להגדיר בחוזה שכירות דירה, את תקופת השכירות ולהתייחס לנושא של פינוי מוקדם מצד מי מהצדדים וכן לנושא של אפשרות הארכת החוזה:

1. הגדרת תקופת השכירות: על פניו מדובר בפרט מובן מאליו, אך דווקא בשל כך, לעיתים הצדדים לחוזה, אינם מודעים לחשיבותו ושוכחים ממנו. כאשר לא הוגדרה באופן מפורש, תקופת השכירות, קרי, מיום עד יום, זהו פתח לחילוקי דעות לגבי יום הכניסה והיציאה מהדירה.

מטבע הדברים, כאשר יש אי הבנה בנושא זה, יכולים להיגרם לכל אחד מן הצדדים, נזקים כספיים וחבל, היות שניתן למנוע בקלות רבה, אי הבנות על הרקע הזה, כאשר מגדירים במפורש את יום הכניסה ואת יום העזיבה.

2. אפשרות לפינוי מוקדם: רצוי כי כל צד, יותיר לעצמו את האפשרות, לפינוי מוקדם. המשכיר, ידאג כי בחוזה תעוגן, זכותו לפנות את השוכר, טרם הסתיימה תקופת השכירות, בנסיבות שונות (למשל, עקב מכירת הדירה) ובלבד, שייתן לשוכר, התראה מספקת למציאת מקום מגורים חלופי.

מה בדבר השוכר? גם השוכר, חשוב שידאג כי תישמר זכותו לפנות את הדירה, טרם סיום החוזה ובלבד, שייתן למשכיר, הודעה מוקדמת על כך ו/או, ימצא שוכר חלופי.

3. אופציה להארכת חוזה: כדאי לשמור את האופציה להארכת חוזה, כאשר עבור המשכיר, חשוב שיצוין כי אופציה זו, כפופה למילוי התחייבויותיו של השוכר, במסגרת החוזה הקודם. למשל, לא ייתכן מצב שבו השוכר ימשיך להתגורר בדירה, לתקופה נוספת, כאשר לא שילם את דמי השכירות.

קטגוריה שנייה – מטרת השכירות, מצב הדירה ותכולתה

בחוזה שכירות דירה, חשוב מאוד לציין מהי מטרת השכירות וכי השוכר, אינו רשאי לעשות כל שימוש בנכס, אשר אינו תואם את המטרה הזו. למשל, כאשר מדובר על שכירות למגורים, לא יהיה רשאי השוכר, להשתמש בדירה לצרכים עסקיים.

נושא נוסף הוא הצהרת השוכר על מצב הדירה. על מנת שהשוכר יהיה מוגן ולא תוטל עליו אחריות בגין תקלות ובעיות בנכס, עליו לבדוק היטב את מצב הדירה, טרם יחתום על חוזה השכירות.

היה וישנם ליקויים בדירה, כמו נזילות, רטיבות, חורים בקיר וכיו"ב, על השוכר לדאוג, כי המשכיר, יטפל בבעיות אלו, טרם הכניסה לדירה. היה וישנו עיכוב בטיפול, יש לרשום את כל הליקויים, בחוזה, על מנת שהמשכיר, לא יוכל לבוא בטענות אל השוכר, לאחר שעבר להתגורר בדירה.

האם יש חפצים בדירה? על המשכיר, לדאוג לציין בחוזה, את תכולת הדירה (למשל, מקרר, ארונות) ולהבהיר כי אלו הם חפצים השייכים למשכיר, השוכר רשאי לעשות בהם שימוש בתקופת השכירות, אך הם אינם בבעלותו.

קטגוריה שלישית – הפרת חוזה

שני הצדדים, המשכיר והשוכר, זקוקים להגנה במקרה של הפרת חוזה, שכן כל אחד מן הצדדים, יכול להפר את החוזה ולגרום לצד השני, לנזקים. השוכר למשל, יכול לגרום לנזקים בנכס, לעשות בו שימוש אחר מלבד מגורים, לחדול לשלם שכר דירה וכיו"ב. המשכיר, מצדו יכול להפר את החוזה, בין השאר, על ידי סירובו לתקן ליקויים בדירה, אשר אינם באחריות השוכר.

כאשר קובעים הצדדים, כי הפרת חוזה, משמעה, סנקציה כספית על הצד המפר, הם מגנים על עצמם, כך שיש לכל צד, תמריץ לקיים את התחייבויותיו, כמפורט בחוזה. כל חוזה שכירות דירה, חייב להגדיר אלו סעיפים בחוזה, הם סעיפים יסודיים, שהפרתם, היא הפרת חוזה יסודית. חשיבותה של הגדרה זו, היא בסעד הביטול לו זכאי הצד שנפגע.

הפרה יסודית של חוזה, מזכה את הצד הנפגע, בזכות לבטל את החוזה, ללא מתן הזדמנות למפר, לתקן את ההפרה. על כן, על מנת שהצדדים יוכלו לממש את הזכות הזו, במקרה של הפרת חוזה, עליהם להגדיר מראש בחוזה, אלו הפרות יהיו הפרות יסודיות.

למשכיר, מומלץ לכלול סעיף של פיצוי מוסכם, במסגרתו, ייקבע למשל, כי בגין כל יום של איחור בפינוי הדירה, לאחר תום החוזה, ישלם השוכר למשכיר, סכום כספי מסוים(2).

חוזה שכירות דירה, צריך להתייחס לכל נושא רלוונטי, העולה מן היחסים המשפטיים של משכיר ושוכר.

במאמר זה, חילקנו את הסעיפים המרכזיים, לשלוש קטגוריות והבהרנו את חשיבותו של כל סעיף וסעיף. יש לשים דגש על תקופת השכירות, על אפשרות של פינוי מוקדם ועל תרופות של הפרת חוזה.