חוזה שכירות

קיימת חשיבות רבה לעריכת חוזה שכירות מקיף שיבטיח את זכויות הצדדים לו. במאמר התייחסות להיבטים מהותיים הנובעים מחוזה השכירות, לרבות תקופת אופציה, סדרי התשלומים, ערבויות, ביטחונות ועוד.

חוזה שכירות – כללי

חוזה שכירות מהווה חוזה משפטי מחייב בין משכיר לשוכר. חוזים שכאלה צריכים לכלול את כל הנושאים הנובעים ממערכת היחסים המשולשת : משכיר, שוכר, דירה.

שכירות יכולה להיות עסק מסובך. המציאות מעידה על קשיים לא פשוטים בעולם השכירויות: שוכר הסרב לפנות את הדירה, אינו משלם דמי שכירות, עושה נזקים בדירה, החורגים מהבלאי הסביר, או מהצד השני משכיר שמתעמר בשוכר, מאיים לפנותו מהדירה ללא התראה מוקדמת, מעלה את שכר הדירה באמצע תקופת השכירות ועוד כהנה וכהנה מקרים.

עריכת חוזה שכירות, הנה דרך אידיאלית לחסוך עימותים ואי הבנות בין השוכר למשכיר. עם זאת יש להקפיד על ניסוח חוזה שכירות מקיף שייצפה פני עתיד ויבטיח את זכויות הצדדים לו.

זיכרון דברים

כמו בכל חוזה, גם במשא ומתן לקראת חתימת חוזה שכירות, רצוי להקדים ולהכין זיכרון דברים, שיעלה על הכתב את הסכמותיהם של הצדדים לבוא בהסכם. עצם עריכת זיכרון דברים תקשה על אחד הצדדים לבטל את העסקה ברגע האחרון. שכן, הוא קשור במסמך משפטי מחייב.

היבטים חשובים בעריכת חוזה שכירות

חוזה שכירות חייב להסדיר היבטים חשובים ועקרוניים במערכת היחסים בין המשכיר לשוכר. הסכם שכירות טוב יקיף את כל הנושאים לגביהם עלולה להתעורר מחלוקת, זאת כדי שאחד הצדדים לא ימצא עצמו עומד בפני שוקת שבורה. להלן מספר נושאים עליהם יש לתת את הדעת בעת עריכת חוזה שכירות:

אופן התשלום – ישנן מספר דרכים לגבות את דמי השכירות. חוזים מעין אלה, חייבים לכלול את גובה דמי השכירות שסכומו בין השוכר למשכיר ואת מועד התשלום (מידי חודש/שלושה חודשים/שנה מראש) וכן את הדרך בה התשלום יבוצע (שיק/מזומן/הוראת קבע).

ערבויות וביטחונות – חשוב וחיוני לקבוע מנגנוני ביטחון וערבויות בחוזה השכירות, שיופעלו כאשר השוכר אינו משלם את דמי השכירות, כפי שנקבע.

מנגנוני הביטחון המקובלים, הם:מתן שיק ביטחון – השוכר נותן למשכיר שיק, שנכתב בחלקו העליון "שיק ביטחון" (ומסומנים עליו שני קווים אלכסוניים).

הסכום על גבי שיק הביטחון, יהיה שווה בדרך כלל, לתשלום עבור חודש שכירות והתאריך נשאר פתוח.בנסיבות בהן, השוכר לא משלם את דמי השכירות, רשאי המשכיר להפקיד את שיק הביטחון בו במקום, ללא צורך בקבלת אישור מבעל השיק.מנגנון נוסף הנו שימוש בשטר חוב – שטר חוב ניתן לרכוש בבנק הדואר, ולמלא את הפרטים הנדרשים (פרטים אישיים, פרטי חשבון בנק וכו'), וכן לציין סכום עליו עומד שטר החוב.

במקרה של אי תשלום שכירות, ניתן לגשת ולממש את שטר החוב. ערבות בנקאית הנה אופציה נוספת, השוכר נדרש להמציא התחייבות מהבנק לתשלום סכום שנקבע בערבות, אשר ימומש כאשר המשכיר ידרוש זאת.

פעולה זו טעונה תשלום עמלה, אך עם זאת, זוהי הדרך הטובה ביותר עבור המשכיר להבטיח את תשלום דמי השכירות. מנגנון נוסף הנו מתן ערבים – המשכיר מחתים אנשים הערבים לחובותיו של השוכר. במקרה של אי תשלום דמי שכירות, יכול המשכיר לפנות אל הערבים בדרישה לפדות את חובו של השוכר ואף לנקוט נגדם בהליכים משפטיים.

ליקויים בדירה – רצוי כי חוזים יכללו את האחריות לתיקון נזקים שנגרמים בדירה המושכרת. ככלל, האחריות לנזקים הנובעים מבלאי סביר, אינם באחריות השוכר, ועל המשכיר יוטל לתקן נזקים אלו. חוזה שכירות צריך לפרט מהם הנזקים העתידיים הטעונים תיקון, ומהו פרק הזמן העומד בפני השוכר לתיקון הנזק, בשים לב לסוג הנזק ולמידת ההפרעה בחיי המגורים.

תקופת אופציה – חוזים יכולים לכלול תקופת אופציה, שתחל לאחר גמר תקופת השכירות הקבועה בחוזה. אופציה הינה זכותו של השוכר ובמידה והחוזה שותק בעניין, תקופת האופציה תהא זהה בתנאיה לתקופת השכירות הראשונה. במידה והמשכיר מעוניין לשנות את תנאי השכירות בתקופת האופציה עליו לציין זאת במפורש בחוזה.

זוהי רשימה חלקית בלבד של נושאים חשובים שיש להסדיר באמצעות עריכת חוזים. חשוב לא להתייחס לחוזה שכירות בקלות ראש, לנסות לצפות מחלוקות עתידיות, ולתת להן מענה הולם בחוזה.

אין באמור לעיל כדי לעמוד כדי המלצה או חוו"ד משפטית, או תחליף לייעוץ משפטי. בנוסף, החומר המשפטי מטבעו מתיישן ואין כוונה להציג מאמר מדויק מקיף או עדכני – ועל כן יובהר כי העושה במאמר שימוש יהא זה על אחריותו המלאה והבלעדית.