בשנים האחרונות עם צמיחת הרשתות החברתיות ואתרי אינטרנט ייעודיים הפכה תופעת שכירות המשנה ("סאבלט") לשכיחה יותר מבעבר. שכירות המשנה עשויה להוות פתרון נהדר לחיסכון בעלויות בין אם מדובר בסטודנטים בחופשת סמסטר, רילוקיישן, או סתם חופשה לחו"ל. אולם חשוב לדעת כי שכירות משנה טומנת בחובה גם סיכונים לא מעטים, להם חוזה שכירות משנה עשוי לתת מענה.
מה זה חוזה שכירות משנה?
חוזה לשכירות משנה הוא חוזה המכונה בשפה העממית "סאבלט".
בחוזה שכירות המשנה משכיר שוכר הנכס המקורי (המכונה השוכר הראשי), את הנכס אותו הוא שוכר לגורם אחר (המכונה שוכר משנה).
בדרך כלל את חוזה שכירות המשנה מחבר הציבור לדירות מגורים. למשל, כאשר השוכר הראשי טס לחו"ל לתקופה קצרה ומעוניין לחזור לדירה עם חזרתו לארץ, כאשר השוכר הראשי מעוניין לעבור לדירה אחרת מסיבות שונות ועוד.
אולם חוזה שכירות משנה עשוי להיות רלוונטי גם בסוגי נכסים אחרים כגון נכסים מסחריים שונים.
המטרה של השוכר הראשי הינה חיסכון בעלויות, משום שאם לא ימצא שוכר משנה שייכנס לנכס, יהיה עליו להמשיך ולשלם את התשלומים שנקבעו בהסכם השכירות מול בעל הנכס כגון דמי שכירות והחשבונות השוטפים – תשלומים מהם יוכל להימנע אם ימצא שוכר משנה.
חוזה לשכירות משנה אינו חף מסיכונים
שכירות משנה עשויה להיראות כפתרון נהדר – השוכר הראשי פוטר את עצמו מהתשלום הכבד המתלווה להסכם השכירות הראשי, ושוכר המשנה מקבל מענה לצורך שלו על ידי השכרת נכס בו הוא מעוניין.
אולם, חשוב לדעת כי לחוזה שכירות המשנה עשויים להתלוות סיכונים שונים כגון:
- נזקים לרכוש הנמצא בנכס: פעמים רבות נכס כולל גם ציוד שונה ויקר ערך, בטח אם מדובר בהשכרת משנה של דירת מגורים.
השוכר הראשי עשוי לגלות כי שוכר המשנה הסב נזקים שונים לרכוש הנמצא בנכס, ולעיתים הוא עשוי לגלות זאת רק בחלוף תקופה מסוימת מתום חוזה שכירות המשנה. - נזקים לנכס עצמו: שוכר המשנה עשוי אף להסב נזקים שונים לנכס עצמו. כאשר מדובר בתקופת שכירות קצרה, אפשר לומר גם כי האינטרס של שוכר המשנה לשמור על המושכר פוחת משום שהוא לא יסבול מהנזקים הללו.
- אי תשלום של התשלומים שהוסכמו מראש: שוכר המשנה עשוי שלא לעמוד בהתחייבותו בדבר עמידה בתשלומים שונים דוגמת דמי השכירות, ותשלומים נוספים כגון חשמל ומים ככל שהוסכם כך בין הצדדים.
- פגיעה בסביבה: זה לא נעים לקבל שיחה מהשכנים על כך שיש מסיבה בדירה שפוגעת בכל השכנים מסביב.
שוכר המשנה עשוי לעשות בדירה שימושים שונים שיפגעו בסביבה, ואולי שימושים שאף יפרו את הסכם השכירות הראשי בין בעל הנכס לשוכר הראשי.
השוכר הראשי הוא גם האחראי הראשי
חשוב לזכור כי בעל הנכס חתם על חוזה שכירות מול השוכר הראשי ולא מול שוכר המשנה. ככל שייגרמו נזקים שונים לנכס, השוכר הראשי הוא הגורם האחראי אליו עשוי לבוא בעל הבית בטענות. בנוסף, השוכר הראשי כפוף לחוזה הראשי עליו חתם מול בעל הבית ולכן עליו לשים דגש על כך ששכירות המשנה לא תפר את חוזה השכירות הראשי ביניהם.
למשל אם הוגדר בחוזה הראשי כי הדירה מיועדת למגורים, השוכר הראשי לא יוכל להשכיר את הדירה לשוכר משנה שמעוניין בהפקת מסיבות, משום שהדבר עשוי להיחשב כהפרה של חוזה השכירות.
בנוסף, על השוכר הראשי לקבל את הסכמת בעל הנכס בכתב בדבר השכרת משנה, כשההסכמה צריכה להינתן טרם כניסת שוכר המשנה לנכס.
איך להתמודד עם הסיכונים הכרוכים בהשכרת משנה?
בראש ובראשונה מומלץ להתרשם מטיבו ואופיו של שוכר המשנה.
אולם מכיוון שרושם ראשוני עשוי להיות דבר מטעה, מומלץ לערוך הסכם שכירות משנה, ובין היתר לכלול את הסעיפים הבאים:
הגדרת הגורם מולו נערך חוזה שכירות המשנה.
במידה וייגרמו נזקים לנכס או לרכוש הנמצא בו, סעיף זה עשוי להתגלות כחשוב ביותר, משום ששוכר המשנה לא יוכל לגלגל את האחריות לגורם אחר.
השימושים המותרים בנכס.
הגדרת השימושים המותרים בנכס, בין אם למגורים ובין אם לדברים אחרים. מומלץ לעיין בחוזה השכירות הראשי כדי למנוע טעויות ועוגמת נפש.
תקופת השכירות ודמי השכירות.
מהי תקופת השכירות המדויקת, ומה דמי השכירות אותם ישלם שוכר המשנה.
תשלומים נוספים.
אם השוכר הראשי מעוניין כי שוכר המשנה ישלם תשלומים נוספים מלבד דמי השכירות (כגון ארנונה, חשמל וכדו'), מומלץ לכתוב זאת במפורש.
רשימת ציוד ותקינותו.
ככל שלנכס מתלווה ציוד נוסף, כדאי לציין בחוזה עצמו, או בנספח לחוזה את רשימת הציוד ותקינותו.
לייעוץ ראשוני חייג 
חייג עכשיו
צור קשר