למהותם של חוזים: חוזה אחיד, חוזה שכירות דירה וחוזה בעל פה

המציאות בה אנו חיים, חלק נכבד ממנה, מתנהל באמצעות חוזים. אנו מתקשרים בחוזים כדבר שבשגרה ולא תמיד מעניקים את תשומת הלב הראויה לחוזה עליו אנו חותמים.

מאמר זה מבקש לדון במהותם של 3 סוגי חוזים שונים  – חוזה אחיד, חוזה שכירות דירה וכן חוזה בעל פה.

חוזה אחיד – מה מטרתך?

חוק החוזים האחידים מגדיר חוזה אחיד כ: "נוסחו של חוזה שתנאיו, כולם או מקצתם, נבעו מראש בידי צד אחד כדי שישמשו תנאים לחוזים רבים בינו לבין אנשים בלתי מסוימים במספרם או בזהותם".

נוסחו של הסעיף מרמז לנו לאילו שימושים דרוש חוזה אחיד. מדובר במצבים בהם ישנה כמות אדירה של צרכנים, לקוחות, אשר לא ניתן לדעת מהו מספרם וזהותם הספציפית אינה משנה לצורך חתימה על חוזה. חברות שונות כמו חברות האשראי, הבנקים, חברות ביטוח וחברות הטלפונים הסלולריים הן המשתמשות העיקריות בסוג זה של חוזה, חוזה אחיד.

חוזה אחיד טומן בחובו פרדוקס מסוים. מחד, הוא מאפשר לחברות מן הסוג שלעיל להתקשר בחוזים באופן זריז ויעיל וכך להמשיך בתנועה ומאידך, מדובר בגופים מסחריים אשר כופים למעשה את התנאים שהם הכתיבו על ציבור הצרכנים. מצב דברים זה יוצר חוסר שוויון מסוים בין הספק ללקוח.

חוק החוזים האחידים מנסה לאזן בין שני הניגודים הללו על ידי ביטולם של סעיפים מקפחים אשר מעניקים יתרון שאיננו הוגן לגוף המסחרי.

חוזה שכירות דירה – הכיצד?

ניתן להצביע על קשיים רבים העלולים להתעורר בין משכיר לשוכר. בין אם המדובר בתשלום שכר הדירה, בין האם המדובר בשמירה ראויה על הנכס, בביקוריו של המשכיר בדירה וכדומה.

ניתן למנוע חלק מן המחלוקות והטענות הללו זה כלפי זה, אם יוצרים, טרם השכרת הדירה, חוזה שכירות דירה טוב ונכון אשר מסדיר בצורה מפורשת שאינה משתמעת לשתי פנים את הדרישות של הצדדים זה כלפי זה.

מה רצוי להסדיר בתוך חוזה שכירות דירה? מלבד העובדה כי יש לציין את גובה תשלום שכר הדירה ואת הערבויות הניתנות, אפשר גם להוסיף את שאר הנושאים העלולים להוות בעיה בהמשך הדרך:

סיום מוקדם של החוזה – חוזה שכירות דירה נחתם לרוב לתקופה של שנה. אין זה משנה למעשה אם הצדדים בחרו לחתום לחצי שנה, שנתיים ואף יותר.

רצוי תמיד להותיר פתח לסיומו של החוזה על ידי כל אחד מהצדדים. לעיתים, המשכיר מעוניין למכור את הנכס, לעיתים השתנתה נסיבה כלשהי אצל השוכר והוא מוכרח לעזוב ועוד. במידה והצדדים נותנים זה לזה התראה מספקת על מנת להתארגן מחדש, אין כל מניעה לאפשר סיום מוקדם של החוזה ולהסדיר נושא זה בתוך חוזה שכירות דירה.

מציאת דייר חלופי לשוכר –  ישנם משכירים אשר עומדים על כך כי כאשר שוכר עוזב לפני תום חוזה שכירות דירה, עליו למצוא דייר חלופי במקומו. יש להכניס דרישה זו באופן מסודר אל חוזה שכירות דירה. כדאי לקבוע מספר מקסימאלי של שוכרים חלופיים אשר באחריות השוכר למצוא. מעבר לתקרה זו, האחריות תהיה על המשכיר.

שיפוצים בדירה  – יש להסדיר באופן מפורש את נושא השיפוצים והשינויים בדירה, במידה והשוכר מעוניין לעשות כאלו. הנוהג המקובל הוא שהשוכר יכול לעשות שינויים זמניים בדירה כל עוד הוא מתחייב להחזיר את המצב לקדמותו.

מהו חוזה בעל פה?

חוזה בעל פה הוא הסכמה ורבאלית בין צדדים על התחייבויות הדדיות זה כלפי זה. העובדה כי החוזה איננו בכתב, לא מורידה ולא מעלה,

כלומר, חוזה בעל פה מחייב כפי שחוזה בכתב מחייב. אם חוזה בעל פה אינו מחייב, אין זה בשל היותו בעל פה אלא בשל אספקטים אחרים כגון חוזה הנוגד את תקנת הציבור.

חוזה בעל פה יוצר לנפגע ממנו מכשול ראייתי לא פשוט. ההוכחה כי נכרת חוזה בעל פה יושבת על כתפיו של הנפגע ועליו למצוא ראיות אשר יתמכו בטענתו כי אכן נכרת חוזה בעל פה בינו לבין המפר. דוגמא לראייה כזו יכולה להיות כל נסיבה חיצונית רלוונטית או למשל עדותו של עד אשר נכח בעת כריתת החוזה.

ישנם מצבים בהם חוזה מוכרח להיות בכתב ואז למותר לציין כי חוזה בעל פה אינו יכול להתקבל. מדובר בחוזי מקרקעין. סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע כי חוזה מקרקעין חייב להיות בכתב. כאשר חוזה מקרקעין נעשה בעל פה מדובר בהתחייבות לעשות עסקה בלבד ולא מדובר בחוזה תקף. דרישת הכתב היא דרישה מהותית אשר בלעדיה אין למעשה עסקת מקרקעין.

לסיכום, מאמר זה דן במהותם של מספר חוזים אשר מהווים חלק נכבד מן המערכת החוזית אליה נחשף אדם במהלך חייו. המאמר דן במשמעותו של חוזה אחיד ובבעיות העולות ממנו, בחשיבותו של חוזה שכירות מקיף ובמעמדו של חוזה בעל פה.