5 נושאים שחייבים לכלול בחוזה סאבלט

אנשים שטסים לחו"ל לשם חופשה, אנשים שמעוניינים במעבר לעיר אחרת או אף למדינה אחרת, אנשים שזקוקים לדירת מגורים אחרת ואפילו אנשים ששוכרים עסק שאינם מעוניינים בו יותר. לכולם עשוי להיות מכנה משותף בדמות הצורך בחוזה סאבלט.

במידה ומי מהאנשים הללו חתום על חוזה שכירות של נכס מסוים, הוא עלול להוסיף משקל כלכלי כבד שאף יוריד את התוכניות לטמיון. חוזה הסאבלט עשוי לתת מענה לבעיה זו, שכן באמצעותו נכנס גורם אחר לנעלי השוכר ומשלם במקומו את השכירות ולעיתים אף התשלומים הנלווים הנוספים ככל שישנם.

מהו חוזה סאבלט?

חוזה סאבלט הוא למעשה חוזה לשכירות משנה. מדובר במציאות בה שוכר הנכס הראשי, מעוניין להשכיר את הנכס אותו הוא שוכר לגורם אחר.

נהוג לכנות את שוכר הנכס הראשי "שוכר ראשי", ואילו את הגורם השוכר ממנו את הנכס "שוכר משנה".

שכירות המשנה יכולה להתבצע בסוגי נכסים שונים, להלן הנפוצים שבהם:

1. דירת מגורים: לעיתים השוכר הראשי מעוניין בעזיבת דירת המגורים בה הוא מתגורר מסיבות שונות. סיבות כגון רילוקיישן לעיר או אף מדינה אחרת, צורך בדירה גדולה יותר ועוד.
2. שכירות משנה לעסק: ייתכן מצב בו השוכר הראשי שוכר שטח עסקי, ומסיבות שונות ומגוונות יהיה מעוניין בהשכרת הנכס לאדם אחר.
3. שכירות משנה לחדרים: ישנה פרקטיקה נפוצה בקרב צעירים בה אדם אחד מוגדר כשוכר הראשי של כלל הדירה, והוא משכיר את החדרים לצעירים אחרים שיהיו שותפים בדירה.

כמו כן, ייתכן מצב שבו מספר שותפים שוכרים יחדיו דירת מגורים, אך שותף אחד מעוניין לעזוב את הדירה מסיבות שונות ולכן ייאלץ למצוא שוכר משנה שישכור את החדר במקומו.

האם כדי להשכיר את המושכר נדרשת הסכמת בעל הנכס?

ככלל השוכר הראשי לא רשאי להשכיר את הדירה בשכירות משנה לגורם אחר בלי לקבל מראש ובכתב, את הסכמת בעל הנכס (המשכיר).

שוכר ראשי שהשכיר את הנכס בשכירות משנה מבלי לקבל את בעל הנכס, עשוי לחשוף את עצמו לתביעה בדבר הפרת חוזה השכירות ולסנקציות שונות, שעלולות אף להוביל לביטול חוזה השכירות.

לכן, רצוי שהשוכר הראשי יכלול בחוזה הראשי עם בעל הנכס התייחסות לאפשרות השכרת משנה, בכדי שיוכל לדעת האם יוכל לעשות כן.

אולם במידה וסעיף בדבר שכירות משנה לא נכתב בהסכם השכירות הראשי, ובעל הנכס מסרב לאפשר את שכירות המשנה לא מדובר בסוף הסיפור.

סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה קובע כי כאשר מדובר בנכס מקרקעין, ובעל הנכס מסרב לשוכר הראשי לקיים שכירות משנה מטעמים בלתי סבירים, או מתנה את הסכמתו בטעמים בלתי סבירים – לשוכר הראשי מותר להשכיר את הנכס בשכירות משנה אף בלי הסכמתו של בעל הנכס.

חשוב לדעת, שבחינת סבירות החלטתו של בעל הנכס עשויה להיבחן בדיעבד בבית המשפט ככל שתוגש תביעה, ולכן מומלץ לברר את הדברים היטב במקרה שכזה.

למה לא כדאי לוותר על חוזה הסאבלט?

חוזה הסאבלט (שכירות המשנה) נועד להגן על כלל הצדדים לעסקה – בעל הנכס, השוכר הראשי ושוכר המשנה. בנוסף, חוזה הסאלבט נועד להסדיר את היחסים המשפטיים בין הגורמים הללו.

כנראה שהמוטיבציה של שוכר המשנה לשמור על הדירה לא תהיה רבה, משום שבדרך כלל חוזה השכירות נמשך פרק זמן קצר. בנוסף, קשה לעמוד על טיבו ואופיו של שוכר המשנה.

חוזה הסאבלט נועד לשמור על הדירה ועל הרכוש הנמצא בה, ולמנוע מחלוקות עתידיות שעשויות להתפתח הן בין שוכר המשנה לשוכר הראשי והן בין בעל הנכס לשוכר הראשי בשל נזקים שונים שעשוי שוכר המשנה להסב לדירה.

מהם הסעיפים שחשוב לכלול בחוזה הסאבלט?

חוזה לשכירות המשנה בין אם מדובר בחדר ואף אם בעסק או דירת מגורים לא צריך להיות מסובך. חוזה שכזה יכול להיות פשוט ואולי עדיף שיהיה כזה. ישנם סעיפים רבים שניתן לכלול בחוזה שכירות המשנה, כתלות באופי הנכס ורצון הצדדים, להלן 5 סעיפים שלא כדאי לוותר עליהם:

1. מי הם הצדדים: כדאי לכתוב ולהגדיר בצורה ברורה מי הם הצדדים לחוזה הסאבלט. מי בעל הנכס, מי השוכר הראשי ומי שוכר או שוכרי המשנה. סעיף זה עשוי להיות חשוב מאוד במקרה ויתפתח ויכוח סביב נזקים שונים שנגרמו לדירה או לחפציה, על ידי הגדרת האחראי להם.
2. השימוש בנכס: סעיף זה יגדיר מהם השימושים שמותר לשוכר המשנה לעשות בנכס – האם מדובר בשימוש למגורים, לעסק או למטרות אחרות.
3. דמי השכירות: כדאי להגדיר בצורה ברורה שאינה משתמעת לשתי פנים את גובה השכירות.
4. משך השכירות: מומלץ להגדיר את משך השכירות, האם ישנה אופציה להארכה וכיו"ב.
5. תשלומים נוספים: ככל שהשוכר הראשי מעוניין כי שוכרי המשנה ישלמו תשלומים נוספים כגון ארנונה, מים, חשמל, אינטרנט וכיו"ב עליו להגדיר זאת בצורה מפורשת.