סוגי חוזים: חוזה שכירות, חוזה אחיד, חוזה בעל פה

חתימה על חוזה הנה אמנם פעולה יומיומית שכל אדם עושה בחייו אך חובה לזכור את מעמדו המשפטי המחייב של חוזה בעת החתימה. ישנם סוגים שונים של חוזים כמו למשל חוזה עבודה אישי, חוזה שותפות וכולי. מאמר זה עוסק בחוזה שכירות, חוזה אחיד וחוזה בעל פה.

חוזה שכירות יוצב במרכז הבמה ונבחן אלו סעיפים חשוב שיהיו באופן כזה או אחר בחוזה שכירות. מאמר זה גם ידון בחוזה אחיד, נבין מהו ומתי עושים בו שימוש. כמו כן, נסקור את מעמדו של חוזה בעל פה ונשאל את השאלה האם זהו חוזה מחייב או אם לאו.

חוזה שכירות – נקודות חשובות

עקרון חשוב בדיני החוזים הוא חופש החוזים. משמעותו של מונח זה היא כי הצדדים מביעים את רצונם החופשי והאמיתי להתקשר בחוזה ונוסח החוזה משקף את ההסכמות שלהם זה כלפי זה. תרגום חופש החוזים אל חוזה שכירות הוא כי המשכיר מעוניין להשכיר את נכסו והשוכר מעוניין לשכור את הנכס שבבעלות המשכיר.

חוזה שכירות דירה, בניגוד לחוזה מכירה או רכישה, אינו טומן בחובו השלכות כלכליות דרמטיות ועל כן עריכת חוזה שכירות אינה קשה במיוחד. עם זאת, אין לזלזל בכוחו של משכיר לעורר בעיות ואין לזלזל בכוחו של שוכר להזיק לנכס. מכאן, המסקנה היא כי חוזה שכירות צריך לעגן את ההסכמות של הצדדים אך גם חייב להגן עליהם אחד מפני השני.

אילו סעיפים חשוב שנשקול להכליל בעת עריכת חוזה שכירות:

1. תיקונים בנכס: מומלץ לשוכר, טרם חתימה על חוזה שכירות לבצע בדיקה בסיסית בנכס בכדי לוודא שאין צורך בתיקון דחוף ומהותי טרם הכניסה לנכס. במידה וממצאי הבדיקה מראים כי ישנם תקלות למיניהן, יש להתעקש כי המשכיר יתקנם טרם הכניסה לנכס וכי יעוגן בחוזה כי אין השוכר נושא באחריות לתיקונים אלו.
2. אופציית הארכת חוזה: האפשרות להאריך את החוזה היא אופציה אשר טובה לשני הצדדים שכן אם השוכר מעוניין להישאר בנכס והמשכיר מרוצה מהתנהלותו של השוכר, אין כל מניעה שההסכם ביניהם יתחדש לתקופת שכירות נוספת.
3. ביקורי המשכיר: ישנם משכירים אשר רוצים לבקר בנכס מדי פעם על מנת לראות שהשוכר מתחזק את הנכס כראוי וכי לא נגרם לנכס כל נזק. זוהי דרישה לגיטימית אך כדאי מאוד שעניין זה יוסדר בתוך חוזה שכירות. אפשר למשל לציין כי כל ביקור של המשכיר במושכר ייעשה בתיאום מראש ובהתראה של 48 שעות לפחות.

חוזה אחיד – מהו?

הכלכלה המודרנית בעלת הקצב המהיר לא יכולה הייתה להסתדר רק עם המודל החוזי הרגיל. העניין רלוונטי בעיקר לחברות ענק עם מספר לקוחות רב ביותר כגון בנק, חברת אשראי או חברת סלולאר. אילו היו צריכות חברות אלו להתקשר בחוזה ספציפי עם כל לקוח ולקוח, הן לא היו שורדות בעולם העסקים. מעבר לזאת, מי שהיה צריך לשלם בסופו של דבר את העלויות הם כמובן הלקוחות וזה אינו מתקבל על הדעת.

חוזה אחיד הוא הפתרון לבעיה הזו. מהו חוזה אחיד? כשמו כן הוא, מדובר על חוזה אחיד לכל הלקוחות.

חוזה בסטנדרט אחד אשר אינו משתנה בהתאם לכל לקוח אלא זהה לכלל הלקוחות. הבעייתיות בחוזה אחיד היא שהוא אינו משקף באופן אמיתי את חופש החוזים. לצרכן אין כל השפעה על תוכנו של החוזה, הוא אינו יכול לתקן בו דבר או לשנות בו דבר. הדרך היחידה להשפיע על תוכנו של חוזה אחיד היא במצב בו חוזה אחיד מקפח ומכיל תנאים בלתי נאותים, אזי ניתן לפנות אל בית המשפט אשר יבטל או ישנה את הסעיף הפוגעני.

חוזה בעל פה – האם חוזה מחייב?

הדעה הרווחת היא כי חוזה בעל פה איננו חוזה מחייב אך הנחה זו אינה נכונה. עו"ד כפיר דיין דובב מסביר כי חוזה בעל פה אינו שונה מחוזה בכתב מבחינת מעמדו המשפטי והוא מחייב באותו האופן בדיוק מלבד חריג אחד שמיד יוסבר .ההבדל בין חוזה בעל פה לבין חוזה בכתב הוא כי הוכחת קיומו של חוזה בעל פה היא מסובכת הרבה יותר בשל העובדה כי החוזה איננו כתוב.

החריג לכלל כי חוזה בעל פה הוא חוזה מחייב לכל דבר ועניין, הוא מצב בו החוק דורש כי חוזה מסוים יהיה בכתב. במקרה שכזה, לא תהיה נפקות לחוזה בעל פה. החריג הוא חוזה מקרקעין. בשל חשיבותו הכלכלית של חוזה מקרקעין ובשל ההשלכות העצומות שיש לחוזה כזה, קבע החוק כי חוזה מקרקעין חייב להיות בכתב אחרת הוא אינו בר תוקף.

לסיכום, המאמר שלעיל סקר שלושה סוגי חוזים: חוזה שכירות, חוזה אחיד וחוזה בעל פה. לכל אחד מן החוזים הללו יש את המאפיינים שלו ויש לשים את תשומת הלב על כל אחד בנפרד, בעת שנתקלים בו.