כיצד לפנות שוכר בתביעה לפינוי מושכר בקלות וביעילות?

אחת הרפורמות המצוינות אשר בוצעו בתחום הגשת תביעות לפינוי שוכרים היא תביעה לפינוי שוכר בהליך זריז. אין צורך יותר להמתין מספר חודשים במקרה הטוב, עד לקבלת פסק דין. אם נקלעתם למצב בו שוכר בנכס שלכם מסרב להתפנות, תוכלו לפעול בהליך משפטי מהיר ומקוצר, להשבת האיזון בזריזות.

במצב בו מסרב שוכר לפנות את הנכס, או מפר את החוזה בדרך אחרת אשר משמעה הוצאות כספיות נוספות ולא צפויות, הרי שמגיע הרגע בו יש להתייחס לנושא ברצינות ולנקוט בהליכים משפטיים. ניתן לשלוח מכתב התראה בשלב ראשון, ולהגיש תביעה לפינוי מושכר בשלב שני.

באילו מקרים ניתן להגיש תביעה בהליך זה?

באופן כללי, כל מצב של השכרת נכס מצריך חוזה כתוב וחתום בין הצדדים, על מנת לוודא כי שני הצדדים ממלאים את חובותיהם ומקבלים זכויותיהם. כאשר דייר מבצע את חובותיו, לא יכול המשכיר לפנותו, אלא אם כן הדבר מעודן בחוזה, כלומר פינוי מוקדם בהודעה מראש. באילו מקרים כן יכול לדרוש בעל הנכס מהשוכר להתפנות?

1. כאשר מבוצעת הפרה יסודית של החוזה – מהי הפרה יסודית? כפי שהוגדרה בחוזה ועל פי הגיון האדם הסביר. אם הדייר קלקל את המזגן, רוב הסיכויים שלא יידרש להתפנות. אם הדייר לא שילם שכר דירה כבר שלושה חודשים, או לא שילם ארנונה וחשמל כבר מספר חודשים, זו בהחלט עילה לבקש ממנו להתפנות.
2. כאשר דייר מסרב להתפנות – ניתן לדרוש מדייר להתפנות ולהגיש נגדו תביעה של פינוי שוכר במקרה שהדייר מסרב להתפנות מהדירה לאחר סיום החוזה או לאחר שהפר אותו ונתבקש להתפנות.
3. כאשר הדייר גור לנזקים כבדים בנכס.

מה היתרונות של הגשת תביעה לפינוי שוכר?

תביעה בהליך רגיל כנגד שוכר אשר אינו מפנה את הנכס, יכולה להתארך כאמור מספר חודשים במקרה הטוב, ואף יותר משנה במקרה "רגיל". כל עוד הנכס לא מפונה בכל פרק הזמן הזה, בעל הנכס מפסיד הפסדים כבדים מכיוון ברוב המקרים מדובר במצב בו הדייר אינו משלם שכר דירה לבעל הנכס. מדוע עדיף להגיש תביעה זו?

• הליך קצר שיכול להסתיים תוך חודשיים ממועד הגשת התביעה.
• השוכר התובע אינו יכול להגיש תביעה כנגד.
• לא ניתן להאריך את ההליך באמצעות הטלת אחריות על צד שלישי.

אופן הגשת התביעה

התביעה מוגדת לבית משפט השלום באזור בו נמצא הנכס המושכר. על התביעה לכלול את כל המסמכים הרלוונטיים אשר מוכיחים הפרת חוזה: חוזה השכירות, מכתבי התראה, וכמובן פרטי הצדדים, הצהרות מעורבים נוספים וכו'.

לאחר שמוגשת התביעה, ניתן לשוכר הנתבע משך של 30 יום להגיש כתב הגנה לבית המשפט. כתב ההגנה צריך לכלול תצהירי עדות של עדים, מסמכים שעשויים להפריח את טענת התובע, חוות דעת מומחים וכל מסמך שעשוי להגן על הנתבע, בדרישת הצד השני לפנותו מן הדירה.

לאחר שהוגש כתב ההגנה, ייקבע מועד לדיון בתביעה. על מועד הדיון להיות לא יותר מ-30 יום מהמועד האחרון שבו הוגש כתב ההגנה האחרון בתיק. הנתבע והתובע יכולים להגיש את טענותיהם בכתב, עד 14 יום לפני המועד שנקבע לדיון, על היקף של עד חמישה עמודים.

דיון בתביעה

במקרים רבים, נדרש דיון אחד בבית המשפט על מנת לפסוק במקרה. במקרים אחרים, יכול בית המשפט להחליט כי נדרש דיון או דיונים נוספים על מנת לחקור עדים נוספים לדוגמא, או לקבל עוד מידע. בכל מקרה, פסק הדין של בית המשפט בתביעה זו יינתן עד 14 יום מתום הדיונים.

כיצד מיושם פסק הדין?

חשוב לדעת כי בעל הנכס אינו יכול לפנות את השוכר, ואינו יכול חלילה להשתמש בכוח נגדו או להיעזר בכוח המשטרה על מנת לפנותו. גם לשוכר יש זכויות ולא ניתן לזרוק אותו לרחוב ללא פסק דין (גם לאחר פסק דין ניתנים לא מספר ימים לפחות להתפנות מהנכס).

במידה והשוכר אינו מתפנה מהנכס לאחר מתן פסק הדין, ניתן להיעזר בלשכה להוצאה לפועל אשר תיעזר במשטרה במידת הצורך ותפנה את השוכר כחוק.

בכל מקרה, ההמלצה במקרה של תביעה כנגד שוכר שאינו מפנה את הנכס, היא להיעזר בעורך דין מקצועי, המומחה לא רק במקרקעין ובחוזים, אלא במצבים מסוימים כאלו של תביעות לפינוי דייר.